Abogados de ejecuciones hipotecarias Sirviendo Paducah, Kentucky
Nadie tiene la intención de atrasarse en los pagos de su vivienda y enfrentar una ejecución hipotecaria. Un futuro así puede resultar aterrador e inquietante. Sin embargo, si comprende sus derechos, verá que este no tiene por qué ser su destino y nuestro abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias puede ayudarlo.Farmer & Wright, PLLC ha ayudado a cientos de personas y familias a evitar la ejecución hipotecaria y, en algunos casos, a conservar sus viviendas ayudándoles a declararse en quiebra.
Estamos familiarizados con el Código de Quiebras de los Estados Unidos y cómo utilizar las suspensiones automáticas para detener los cobros y darle el tiempo que necesita. para establecer un plan para recuperar el control de su dinero.
¿Por qué necesita un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias en Kentucky?
Estar a punto de perder su casa por una ejecución hipotecaria es una pesadilla. Aparte de la preocupación de perder su casa, sin duda recibirá cartas, correos electrónicos y llamadas telefónicas amenazantes de su prestamista.
Esto no es algo que debas afrontar por tu cuenta si quieres salvar tu casa. Nuestro abogado experto en ejecuciones hipotecarias de Kentucky puede evaluar su caso específico y brindarle las mejores soluciones. Somos capaces de:
- Aproveche al máximo la legislación federal y estatal para identificar las salvaguardas que pueda tener.
- Cuide toda la documentación y asegúrese de que todo se presente de forma precisa y puntual.
- Negocia una modificación de préstamo con tu banco para modificar los pagos de tu hipoteca y hacerlos más razonables.
- Si es necesario, podemos declararnos en quiebra en su nombre para detener los esfuerzos de cobro y evitar que el banco ejecute la ejecución hipotecaria de su casa.
- Ayudarlo a vender su casa a través de una venta corta y negociar con su prestamista para obtener la condonación de cualquier deuda pendiente.
¿Qué es la ejecución hipotecaria?
Lo más probable es que firme una hipoteca (o escritura de fideicomiso) y un pagaré cuando solicite un préstamo de un banco o compañía hipotecaria para comprar una propiedad. Usted se comprometerá a realizar pagos de acuerdo con el plan de pago descrito en este documento.
Sin embargo, si no lo hace, el prestamista puede emprender acciones legales para vender su casa a un nuevo propietario y recuperar el dinero que le prestó. Esto se conoce como “ejecución hipotecaria”.
¿Qué es una hipoteca y cómo funcionan las hipotecas?
Debido a que comprar una casa es una inversión tan sustancial, es más habitual que un comprador financie la compra con un préstamo (también conocido como “hipoteca”) que pagando en efectivo por adelantado. El prestatario y el prestamista son los dos actores clave en la transacción.
El prestatario es la persona que obtiene un préstamo y proporciona su propiedad como garantía al prestamista. El "deudor hipotecario" es un término utilizado para describir al prestatario. El prestamista otorga el préstamo, a menudo conocido como “acreedor hipotecario”.
Hay dos documentos que componen una hipoteca: un pagaré y una hipoteca (o escritura de fideicomiso). Un pagaré es un instrumento legal que contiene la promesa del prestatario de devolver el dinero prestado y las condiciones de pago, como la tasa de interés.
Una hipoteca es un contrato que otorga al prestamista el derecho de ejecutar una propiedad si el prestatario no cumple con sus pagos. En lugares donde las hipotecas no se utilizan para financiar préstamos, el prestatario forma una “escritura de fideicomiso”, un tipo distinto de instrumento de garantía.
¿Qué sucede durante una ejecución hipotecaria?
Los procesos de ejecución hipotecaria se rigen por la ley estatal. En la mayoría de los casos, el procedimiento será judicial o extrajudicial. Algunos estados exigen que el procedimiento se lleve a cabo en un tribunal (ejecuciones hipotecarias judiciales). La parte ejecutante (el “banco”) puede recurrir a métodos extrajudiciales en otros estados (ejecuciones hipotecarias no judiciales). También puede optar por ejecutar la hipoteca a través de los tribunales.
¿Qué es la ejecución hipotecaria judicial?
La ejecución hipotecaria es la venta de una vivienda para satisfacer una obligación garantizada que no ha sido pagada. Las ejecuciones hipotecarias en algunos lugares siempre son judiciales, lo que significa que se realizan a través del sistema judicial.
En otros estados, las ejecuciones hipotecarias suelen ser no judiciales (fuera de los tribunales), aunque también se permiten las ejecuciones judiciales.
¿Cuáles son los pasos en una ejecución hipotecaria judicial?
Las ejecuciones hipotecarias judiciales toman más tiempo que las ejecuciones hipotecarias no judiciales y pueden demorar desde unos pocos meses hasta muchos años, según el estado. Los pasos en una ejecución hipotecaria judicial típica se describen a continuación.
Período de revisión de mitigación de pérdidas previas a la ejecución hipotecaria
Si no realiza solo uno o dos pagos, el administrador hipotecario (la empresa a la que realiza sus pagos) generalmente no puede iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. En la mayoría de las circunstancias, el administrador debe esperar hasta que el prestatario tenga más de 120 días de retraso en el préstamo antes de comenzar el proceso de ejecución hipotecaria.
Esto es para darle tiempo suficiente para solicitar la mitigación de pérdidas (una opción de ejecución hipotecaria), como una modificación de préstamo, venta corta o escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
El administrador aún puede enviarle recordatorios de que está atrasado en sus pagos, como una carta de incumplimiento (ver a continuación), así como información sobre ayuda legal, asesoramiento y otras opciones. En la mayoría de las situaciones, la ley federal exige que el administrador le informe sobre las posibles medidas de mitigación de pérdidas disponibles para usted.
El prestamista o propietario actual del préstamo presenta una demanda
El prestamista o futuro propietario del préstamo presenta una demanda en un tribunal estatal para iniciar oficialmente el proceso de ejecución hipotecaria. Conocerá el caso cuando le entreguen los documentos llamados denuncia y citación.
Denuncia y Citación
La demanda de ejecución hipotecaria, a veces conocida como “petición de ejecución hipotecaria”, explica por qué el juez debe emitir una sentencia de ejecución hipotecaria. La citación le informará de sus derechos y especificará cuántos días tiene para presentar una “respuesta” ante el tribunal en respuesta a la denuncia. En la mayoría de los casos, tendrá de 20 a 30 días.
Si desea impugnar la ejecución hipotecaria, debe responder dentro del plazo especificado. Debido a que usted recibe inmediatamente la oportunidad de comparecer ante un juez en una ejecución hipotecaria judicial, es más fácil presentar defensas que en una ejecución hipotecaria no judicial.
Juicio
Si no responde a la demanda, la parte ejecutante probablemente obtendrá una sentencia en rebeldía, lo que permitirá vender la casa. Debido a que usted no reaccionó a la acción, una sentencia en rebeldía implica que automáticamente pierde el caso.
Sin embargo, si presenta una respuesta, la parte ejecutante no puede obtener una sentencia en rebeldía. En lugar de ello, probablemente presentará una solicitud de sentencia sumaria (en la que el tribunal dicta sentencia a favor de la parte ejecutante si los hechos críticos del caso son indiscutibles). La demanda irá a juicio si el juez concede sentencia sumaria.
A menos que tenga una defensa o contrademanda que justifique o disculpe sus pagos atrasados, o pueda establecer que el prestamista o administrador no siguió la ley estatal o federal en el proceso de ejecución hipotecaria, el tribunal emitirá una sentencia de ejecución hipotecaria en su contra.
Juicios de deficiencia
La deficiencia es la diferencia entre la deuda hipotecaria pendiente y el precio de venta de la ejecución hipotecaria cuando una residencia se vende en una venta de ejecución hipotecaria por menos de la deuda hipotecaria pendiente.
En muchos casos, la parte ejecutante puede obtener una sentencia personal contra el prestatario, conocida como “sentencia de deficiencia”, como parte de una ejecución judicial o iniciando una acción posterior.
La venta de ejecución hipotecaria
Se programa una venta por ejecución hipotecaria cuando el tribunal emite una sentencia. Si un tercero hace la oferta más alta por la vivienda durante la venta por ejecución hipotecaria, esa persona o entidad se convierte en el nuevo propietario de la propiedad. Sin embargo, en la mayoría de las circunstancias, el mejor postor será la parte ejecutante.
La parte ejecutante a menudo ofrece una oferta por la propiedad mediante una “oferta de crédito” en la venta de ejecución hipotecaria: el banco ofrece una oferta por la deuda del prestatario en una oferta de crédito. Después de la transacción, es posible que el tribunal deba ratificarla.
¿Cuándo debe irse después de la ejecución hipotecaria?
Después de la venta por ejecución hipotecaria, es posible que no tenga que mudarse inmediatamente. El propietario puede tener derecho a permanecer en la casa hasta que el tribunal confirme la venta o hasta que expire el período de canje, según la legislación estatal.
¿Qué es la ejecución hipotecaria no judicial?
Si no paga su hipoteca, el banco podría vender su propiedad para cubrir el monto pendiente mediante un procedimiento legal conocido como “ejecución hipotecaria”. Dependiendo de la legislación estatal y las circunstancias, las ejecuciones hipotecarias son judiciales (a través del sistema judicial) o no judiciales (fuera del sistema judicial).
La parte ejecutante sigue una serie de procesos procesales específicos de cada estado para ejecutar la residencia en una ejecución hipotecaria no judicial.
¿Cuáles son los fundamentos de las ejecuciones hipotecarias no judiciales?
Cuando obtiene un préstamo hipotecario, firma una hipoteca o una escritura de fideicomiso, las cuales imponen un gravamen sobre la propiedad. Si la hipoteca o la escritura de fideicomiso tiene una cláusula de “poder de venta” y la ley estatal lo permite, el banco puede ejecutar la casa sin acudir a los tribunales.
Las ejecuciones hipotecarias no judiciales suelen completarse más rápido que las que deben pasar por los tribunales. Una ejecución hipotecaria no judicial tarda unos meses, pero una ejecución hipotecaria judicial puede tardar meses o años, según el estado.
¿Cuáles son los pasos en una ejecución hipotecaria no judicial?
Los procesos en una ejecución hipotecaria no judicial típica se describen aquí, aunque el proceso difiere de un estado a otro.
Período de revisión de mitigación de pérdidas
Según la legislación federal que entró en vigor el 10 de enero de 2014, el administrador del préstamo (la organización a la que usted realiza sus pagos) no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que el prestatario se haya atrasado en el préstamo durante más de 120 días.
Puede utilizar este período para solicitar una modificación de préstamo, una venta corta o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria como alternativa a la ejecución hipotecaria. El administrador aún puede enviarle recordatorios de que está atrasado en sus pagos, como una carta de incumplimiento, así como información sobre ayuda legal, asesoramiento y otras opciones.
En la mayoría de las situaciones, la ley federal exige que el administrador le informe sobre las posibles medidas de mitigación de pérdidas disponibles para usted.
Aviso de incumplimiento
El administrador (el tercero que administra las ejecuciones hipotecarias no judiciales en muchos estados) a menudo inicia una ejecución hipotecaria no judicial presentando un aviso de incumplimiento o documentación similar en la oficina del registrador del condado. Por lo general, el prestatario recibe por correo un aviso de incumplimiento. Sin embargo, este requisito varía según la jurisdicción.
Antes de la venta por ejecución hipotecaria, generalmente se le da al prestatario la oportunidad de rectificar el problema al recibir una notificación de incumplimiento. En muchos casos, si no subsana el incumplimiento dentro de un tiempo determinado, se organizará una venta por ejecución hipotecaria y el administrador preparará un aviso de venta.
Aviso de venta
La fecha, hora y lugar de la venta de ejecución hipotecaria figuran en el aviso de venta. Suele ser así:
- registrado en los registros de tierras del condado
- enviado por correo al prestatario
- publicado en un periódico
- publicado en la propiedad o en un lugar público
Los procedimientos de ejecución hipotecaria y los avisos reales que recibiría un prestatario como parte de una ejecución hipotecaria no judicial varían significativamente de un estado a otro. Dependiendo de dónde resida, podría obtener:
- un aviso de incumplimiento seguido de un aviso de venta
- un aviso combinado de incumplimiento y venta
- un aviso de venta
- aviso mediante publicación en un periódico y colocación en la propiedad o en un lugar público
La venta de ejecución hipotecaria
Si un tercero hace la oferta más alta por la vivienda durante la venta por ejecución hipotecaria, esa persona o entidad se convierte en el nuevo propietario de la propiedad. Sin embargo, en la mayoría de las circunstancias, el mejor postor será la parte ejecutante.
La parte ejecutante a menudo ofrece una oferta por la propiedad mediante una “oferta de crédito” en la venta de ejecución hipotecaria: el banco ofrece una oferta por la deuda del prestatario en una oferta de crédito.
En determinadas zonas, el propietario puede permanecer en la casa durante un “período de redención”. Un período de redención es un período posterior a una ejecución hipotecaria en el que el propietario de una vivienda embargada tiene derecho a redimir (recomprar) su casa.
Si se completa la ejecución hipotecaria, o si el tiempo de canje ha expirado, según la ley estatal, el nuevo propietario puede presentar una acción de desalojo para desalojar a los propietarios ejecutados si aún no se han ido.
¿Cuándo debe irse después de la ejecución hipotecaria?
Después de la venta por ejecución hipotecaria, es posible que no tenga que mudarse inmediatamente. Dependiendo de la legislación estatal, el propietario puede tener derecho a permanecer en la casa hasta que finalice el tiempo de canje.
¿Qué es un período de redención?
En ciertos estados, el propietario tiene derecho a vivir en la propiedad durante el “período de redención”, que es un período posterior a la ejecución hipotecaria en el que el propietario de la vivienda embargada puede redimir (recomprar) la vivienda.
Los propietarios de viviendas embargadas deben abandonar la vivienda después de la venta por ejecución hipotecaria, la confirmación de la venta o la expiración del período de canje (según la ley estatal), o el nuevo propietario intentará desalojarlos.
¿Cuáles son los diferentes tipos de defensas contra ejecuciones hipotecarias?
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, querrá hacer todo lo que pueda para no perder tu casa. A continuación se presentan algunas defensas frecuentes en ejecuciones hipotecarias que nuestro abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias podría sugerir.
El banco no siguió los procedimientos estatales
El procedimiento de ejecución hipotecaria es complejo y requiere mucho tiempo, y con frecuencia da lugar a errores. Es posible que pueda detener la ejecución hipotecaria si el banco u otro prestamista no sigue las reglas de ejecución hipotecaria de Kentucky.
El administrador hipotecario cometió errores
Al administrar las cuentas de los propietarios de viviendas, las agencias hipotecarias a veces cometen errores garrafales. Estos son algunos de los errores más típicos que se deben evitar:
- Seguimiento dual, lo que significa iniciar una ejecución hipotecaria al mismo tiempo que está pendiente una modificación de préstamo diferente.
- Enviar los pagos de su hipoteca a la parte equivocada
- Exagerar la cantidad de dinero que debe por los pagos de su hipoteca
- Imponer comisiones excesivas por morosidad que no estaban estipuladas en el contrato hipotecario
Si cree que su administrador hipotecario cometió alguno de estos u otros errores, llame a nuestro abogado de ejecución hipotecaria lo antes posible para ayudarlo a evitar la ejecución hipotecaria. Este es uno de los métodos más eficaces para salvar su casa.
Estás en servicio activo
El personal en servicio activo recibe protecciones adicionales en virtud de la Ley de Ayuda Civil para Miembros del Servicio (SCRA). Esto impide que los prestamistas en Kentucky ejecuten la hipoteca de su casa sin pasar primero por un proceso judicial. Le permite defenderse con la ayuda de nuestro abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias.
La principal protección es que, a menos que firme una autorización para el prestamista, si obtuvo su hipoteca antes de comenzar el servicio activo, los procedimientos de ejecución hipotecaria deben realizarse en los tribunales, incluso si eso no es lo habitual.
La parte ejecutora carece de “legitimación”
La parte propietaria de la deuda es la parte ejecutante. Si el prestamista no puede demostrar que posee la deuda, carece de “legitimación activa”. Después de eso, no podrán embargar la casa.
Esto sucede con frecuencia porque los bancos a veces combinan su préstamo con otros préstamos y los venden a otros bancos o inversores. Esto hace que sea difícil determinar quién es el propietario de la hipoteca de su casa.
El estatuto de limitaciones ha pasado
El estatuto de limitaciones protege a los propietarios de la ejecución hipotecaria si ha pasado un tiempo significativo después de que dejaron de pagar los pagos de la hipoteca. Algunas hipotecas o pagos atrasados, lo creas o no, pasan desapercibidos.
Debido a que el estatuto de limitaciones para las ejecuciones hipotecarias en Kentucky ha cambiado recientemente, es fundamental hablar con nuestro abogado con experiencia en ejecuciones hipotecarias sobre las limitaciones de tiempo en su caso. Los prestamistas tienen 15 años para iniciar una ejecución hipotecaria según el Estatuto Revisado de Kentucky original.
Defensas adicionales de ejecución hipotecaria
Aquí hay algunas formas menos comunes de luchar contra una ejecución hipotecaria:
- Debido a que ya está pagando una modificación de préstamo, la ejecución hipotecaria no debería haberse iniciado.
- Siente que el prestamista infringió las regulaciones federales si tiene un préstamo del VA, USDA o FHA.
- El prestamista nunca le envió una carta de incumplimiento de contrato informándole de un incumplimiento de su contrato hipotecario o escritura de fideicomiso.
¿Cómo se puede detener una ejecución hipotecaria en Kentucky?
Restablecer el préstamo, rescatar la propiedad antes o después de la venta, o declararse en quiebra son todas opciones para detener una ejecución hipotecaria. Por supuesto, si puede elaborar un plan de mitigación de pérdidas, como una modificación de préstamo, puede evitar la ejecución hipotecaria.
Restablecer el préstamo
La ley de Kentucky no otorga el derecho legal de restaurar el préstamo antes de la venta, a menos que el préstamo sea un préstamo hipotecario de alto costo. Antes de presentar una demanda para ejecutar la hipoteca de un préstamo hipotecario de alto costo, el prestamista debe emitir al prestatario un aviso de incumplimiento con un período de gracia de 30 días para solucionar el problema y restablecer el préstamo.
Por otro lado, muchas hipotecas brindan al prestatario la opción de remediar el incumplimiento y reiniciar el préstamo después de que se haya acelerado. Verifique la documentación de su préstamo para ver si es elegible para el restablecimiento y, de ser así, cuándo debe completar uno. Alternativamente, su prestamista puede aceptar permitirle restaurar el préstamo.
Redimir la propiedad
Canjear la propiedad es una estrategia para evitar la ejecución hipotecaria. Debe liquidar el saldo del préstamo antes de la subasta de ejecución hipotecaria para canjearlo.
Después de la venta por ejecución hipotecaria, varias jurisdicciones otorgan a los deudores ejecutados una hipoteca un período de rescate durante el cual pueden volver a comprar su casa. Según la ley de Kentucky, el período de rescate es de seis meses después de la venta si la casa se vende por menos de dos tercios del valor de tasación.
Declararse en quiebra
Si se enfrenta a una ejecución hipotecaria, la quiebra puede ser una opción viable. Si está prevista una venta por ejecución hipotecaria en los próximos días, declararse en quiebra es la mejor estrategia para detener la venta ahora mismo.
Cuando se declara en quiebra, entra en vigor algo llamado “suspensión automática”. La suspensión actúa como una orden de restricción temporal, impidiendo que el prestamista ejecute la ejecución hipotecaria de su casa o intente cobrar su deuda.
Declararse en bancarrota según el Capítulo 7 a menudo puede posponer una ejecución hipotecaria unos meses. Alternativamente, declararse en bancarrota según el Capítulo 13 puede ser la mejor opción si desea conservar su casa. Hable con nuestro abogado experto en ejecuciones hipotecarias para obtener más información sobre sus alternativas.
Obtener ayuda de nuestro abogado experto en ejecuciones hipotecarias en Kentucky
Las leyes que rigen las ejecuciones hipotecarias son complejas. Los administradores y prestamistas cometen errores y descuidan tareas de vez en cuando. Supongamos que cree que su administrador o prestamista no completó un paso necesario, cometió un error o violó las regulaciones de ejecución hipotecaria estatales o federales. En ese caso, es posible que tenga una defensa que pueda provocar que se reinicie la ejecución hipotecaria o darle el poder de negociar una alternativa.
Considere hablar con uno de nuestros abogados con experiencia en ejecuciones hipotecarias para obtener más información sobre sus opciones. Nuestro abogado también puede asesorarlo sobre cómo evitar la ejecución hipotecaria.
Tiene opciones si se enfrenta a una ejecución hipotecaria en Kentucky. Farmer & Wright, el abogado de ejecuciones hipotecarias de PLLC, comprende las dificultades, está familiarizado con sus derechos legales y lo ayudará a determinar el mejor curso de acción para sus circunstancias.
Es posible que su prestamista haya infringido reglas específicas, que no tenga la propiedad legal del préstamo o que haya presentado una ejecución hipotecaria ilegal. Hay maneras en que podemos ayudarlo incluso si su prestamista hizo todo bien.
Nuestro abogado de ejecuciones hipotecarias en Kentucky se dedica a brindar atención personalizada y asesoramiento calificado a cada uno de nuestros clientes. No esperes más. No dude en ponerse en contacto con nosotros de inmediato para programar una consulta introductoria.